第一章 总则
第一条 为了规范管理我校校内多层住宅楼加建电梯项目，确保安全、文明、优质、高效地完成加建电梯项目施工，保证工程造价的经济合理，和完善所加建电梯的运行管理，根据《华南师范大学小型基本建设项目操作管理办法》、《华南师范大学校内多层住宅楼加建电梯操作方案》、《华南师范大学校内多层住宅楼加建电梯操作流程》和《华南师范大学校内建设工程安全文明施工管理办法》及国家和地方现行的有关建筑工程管理的法律、法规，结合我校实际，制定本管理办法。
第二条 适用管理范围和资金来源
1.本管理办法适用于学校土地红线范围内的已售多层无电梯住宅楼。
2.加建电梯的所有相关费用（包括但不限于设计费、报建费、监理费、工程的建安费、电梯设备购置费等）和电梯运行费用全部由业主协议合理分摊；由于加建电梯而发生的管线迁移、绿化改造、人行道改造费用，学校出资4万元（若实际发生费用低于4万元，按实际发生额计），多出部分由业主协议分摊。
第二章 协议立项、规划申报
第三条 需加建电梯的楼梯口须满足广州市规划部门的有关报建条件和要求，签订书面协议和编制建设方案，内容应包括增设电梯工程的预算及其费用的分摊方案、电梯维护保养方式及其保养维修费用的分摊办法、对不同意增设电梯的业主展开协商和对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案，并民主推选出该梯间加建电梯项目负责人。
第四条 项目负责人将房屋所有人有关加建电梯的书面协议、土地使用申请报告、建设方案等资料报送学校后勤管理处房改办，经初步同意后由房改办在本梯间进行初步公示。若加建电梯涉及毗邻住宅的通风、采光、交通等使用功能和小区景观的，还须同时在毗邻的住宅楼公示。初步公示完成后，若无反对意见，由房改办、业主负责人一起将书面协议和建设方案等资料报送基建处；若有反对意见，由学校电梯建设领导协调小组组织召集所有同意加建电梯的业主召开会议，确定是否同意报建、承担有关费用和因此产生的经济纠纷和法律责任。
第五条 业主应委托有相应资质的设计单位进行方案设计，没有使用电梯的楼层可不设出口或将出口门暂时封闭，业主不得借安装电梯之机扩大套内住房面积。我校已投入使用的住宅加建电梯的，均属原报建时未预留电梯井的，应当办理规划审批，具体程序如下：
1.通过校内公示后，业主应把加建电梯的建筑方案，有业主签名的土地使用申请报告、书面协议，业主的户口本、身份证、以及房产证等相关证件的复印件等资料和报建委托书交到校基建处，由基建处协助业主向规划部门进行规划申报。
2.根据规划部门对方案审查复函的要求，办理相关事项，包括征求相关业主或专业部门的意见、修改设计、批前公示、对现场公示进行公证等。批前公示应当在拟加建电梯工程的现场、市规划局“规划在线”网站同时进行。申报人应当对现场公示进行公证。
3.批前公示结束后，申请人应当在规定时间内向规划部门申领加建电梯的建设工程规划许可证，并在建设工程规划许可证的有效期内动工建设。
第三章 施工前准备
第六条 业主应委托有相应设计资质的设计单位进行施工图设计，办理施工图设计审查、编制施工图预算及审查。施工图设计前业主应把选定的电梯的有关技术参数（可向学校资产处或电梯厂家咨询）提供给设计单位。
第七条 由业主自行办理电梯井道工程施工招标，择优选择施工单位；工程投资额在30万元以上的，应当向区建设行政主管部门办理质量安全监督登记手续，申请领取建筑工程施工许可证（由基建处协助办理）。
第八条 业主应委托有相应资质的监理单位对施工过程进行质量、安全、进度及造价等的监控管理。
第九条 业主应当在施工图纸完善的基础上，在确定了施工单位和监理单位后，组织设计、施工、监理、基建处、后勤处等相关单位召开施工前协调会，并进行现场勘察，以备进行相关的管线、树木迁移清理等工作。
第十条 开工前必须按《华南师范大学小型基本建设项目操作管理办法》中的有关规定办理校内小型基本建设项目立项审批手续（详见华师【2010】164号文）；并组织校基建处、设计、监理、施工、电梯供应商等有关单位进行图纸会审和技术交底。
第四章 管线迁移、绿化改造和人行道改造
第十一条 电梯加建项目需要进行管线迁移、绿化改造的，必须在管线迁移、树木清理工作完毕后才能开工；业主应当在工程开工前报学校后勤管理处、保卫处进行相应的管线迁移和清理:
1.有关电信、电视、网络、消防、煤气管道共5项的管线迁移报后勤管理处、保卫处，由后勤管理处水电房屋维护中心负责组织相关部门，由各部门做出改造方案和预算，交审计处审核。
2.供水、排水、排污管道以及化粪池、供电（仅布线在电梯首次电箱，电表和向电梯顶部供电线路由住户出资）、人行道改造恢复和周边土建改造项目、绿化改造和恢复共6项报后勤处，由后勤管理处相关中心做出改造方案和预算，交审计处审核。
以上两部分共11项预算费用，学校出资4万元，超出部分由业主协议分摊，业主应将全部预算资金收集齐备后一次性交后勤管理处财务科管理，不交齐不予开工。
第十二条 管线迁移、绿化改造、人行道改造等项目具体发生的工程量和费用，应有各方现场签证，工作完成后各方应把相应的结算书提交给学校审计处审核。
第五章 施工管理
第十三条 安全文明施工
施工单位在施工过程中必须严格遵守《华南师范大学校内建设工程安全文明施工管理办法》的规定， 实现施工封闭化、围栏标准化、临时设施卫生化、规范化，减少对周围环境的污染等等。
第十四条 质量进度管理
1.施工前业主应与施工单位签订施工合同，就工程的承包范围、合同工期、质量标准、合同价款、变更和签证、验收与结算等达成共识，业主在合同签订前可向监理单位咨询。
2.开工前施工单位应做好施工总体部署，编制施工组织设计和技术方案，报业主、监理和基建处审批；业主和监理单位按确认的进度计划对工程进度实行检查、监督，工程实际进度与进度计划不符时，施工单位应按业主和监理的要求提出改进措施。
3.施工前业主应组织设计、监理、施工各方进行图纸会审，做好技术交底。
4.所选购的建筑工程材料(包括建筑材料、构配件和设备)须有相应的出厂合格证或质量证明文件、质量检验报告等证明材料；按省市有关规定需要进场送检的须按要求送检，未经检验或者检验不合格的，不得使用。对于不符合设计要求和合同约定及国家质量标准的建筑工程材料，业主和监理单位有权通知施工方停止使用，由此造成的损失由施工方负责。
5.组织好隐蔽工程和中间验收。施工方应严格按图纸和现行有关规范进行施工，当工程具备隐蔽条件或达到合同中约定的中间验收部位，施工方应在自检的基础上，通知业主和监理工程师验收，验收合格，业主和监理工程师在验收记录上签字后，方可进行隐蔽和继续施工。验收不合格，施工方在限定的时间内修改后重新验收。
6.施工单位应及时做好施工现场技术资料和各种签证的记录、收集和整理，及时建立工程技术经济档案。
7.可建立奖罚制度。业主与施工方可在合同中约定，当工程优质、提前完成时可给予一定的奖励；当工期延期或出现质量问题时就进行相应的处罚。
第十五条 造价管理
1.规划报批阶段
不强求整栋楼所有梯间统一加建电梯，条件具备的梯间可先行建设，但同一栋楼的多个梯间同时报批可以节省一定的行政审批费用。
2.设计阶段
在设计方案阶段，电梯出口设置、过道设置，加建电梯室内外的装修标准，电梯设备的定购等，由业主自行商定，在设计阶段，业主应与设计单位充分沟通，把需求切实落实到图纸上，尽可能减少后续变更。 做好施工图预算的编制工作，若工程投资超出预期，可与设计单位协商，通过降低装修标准等降低造价。
3.招标阶段
加建电梯工程由业主自行办理电梯井道工程施工招标，业主应在充分调查的基础上，选择多家符合资质的施工单位进行报价，择优录取。
4. 施工阶段
1）合同管理：业主与施工单位签订施工合同，合同的条款一定要严密，以免结算时产生纠纷；当施工图纸比较详尽时，可与施工单位签订固定总价合同，进行图纸与清单包干；图纸与清单外增加的项目，合同中应有可实施的详细的结算原则。
2）尽可能减少设计变更：业主在设计阶段应与设计人员充分沟通，确保图纸准确地表达了建造意图，尽量减少错漏的发生；做好图纸会审和技术交底，避免或减少在施工过程中的错误，从而减少变更。
3) 严格现场签证：凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证、机械台班签证等，由现场业主代表和监理工程师认真核实后签证，并注明原因、背景、时间、部位等，现场签证应有施工、监理、业主各方签字确认。
4)做好现场工程资料的记录、收集与整理，工程设计变更和工程签证单业主要保留一份，以避免添加、涂改或重复签证等现象。
第十六条 电梯设备安装
1.电梯安装前，施工单位应到市质监行政管理部门办理施工告知。
2.电梯安装后，施工单位应当向有资质的特种设备检验检测机构申报监督检验。
3.电梯投入使用前或投入使用后30日内，业主应当到区质监行政管理部门办理使用登记。
第六章 竣工验收及结算
第十七条 竣工验收
加建电梯工程竣工后，业主应当到规划部门办理建设工程规划验收手续；组织设计、施工、监理及校内相关职能部门进行竣工验收，竣工验收合格的，方可交付使用，并及时向市城建档案馆移交建设档案。工程投资额在30万元以上的，还应向区建设行政主管部门办理竣工验收备案。
第十八条 工程建安费用结算
经验收合格的工程，施工单位应根据施工合同有关结算的条款，在验收合格之日起规定时间内完成工程结算和竣工资料编制，送监理和业主确认，审计处审核，最终造价以审计处审核结果为准。
第十九条 管线迁移、绿化改造、人行道改造等费用的结算
管线迁移、绿化改造、人行道改造等费用由学校出资4万元，其余从业主交给后勤处的预算资金中扣取，多退少补；若实际发生费用低于4万元，按实际发生额由学校支付，业主的预算资金全部退还业主。
第七章 电梯运行维护及管理
第二十条 产权登记
建成后的电梯是属于全体出资人的公共财产，房屋所有权人可共同委托或房改办协助委托房产测绘单位对增设电梯而新增的建筑面积进行测绘和向房屋产权登记机构申请核定产权面积，由房屋产权登记机构按相关规定给予办理房地产登记。
第二十一条 运行、维护管理
住宅加建电梯后，必须落实保养、维护、维修和年检等日常使用的相关事项和费用。在用电梯定期检验周期为1年，业主应在安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请。业主应当委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作，有关费用由业主协议分摊。
第二十二条 物业管理
加建电梯应安装独立的电表，电梯运行产生的电费由业主协议分摊；增加的物业管理费由业主协议分摊。
华南师范大学
二〇一三年三月十一日